Besluit  Gemeenteraad

Toelichting

De stad Aarschot zet via het intergemeentelijke samenwerkingsverband rond wonen 'Wonen aan de Demer' in op de kwaliteit van woningen. Dit via woningkwaliteitsonderzoeken die via een vaste procedure en sjabloon uitgevoerd worden. Dit sjabloon, het technisch verslag, werkt met een puntensysteem.

Wanneer een woning, kamer of kamerwoning bij een conformiteitsonderzoek minder dan 15 strafpunten krijgt op het technisch verslag dat door Wonen-Vlaanderen wordt gebruikt en voldoet aan de rookmeldersverplichting, moet de stad een conformiteitsattest uitreiken. De Vlaamse Wooncode voorziet in de mogelijkheid dat de gemeenteraad de geldigheidsduur van dit attest beperkt.

In de stuurgroep van 23 mei 2019 werd intergemeentelijk overeen gekomen om de standaardgeldigheidsduur van het conformiteitsattest, zijnde 10 jaar, te beperken in een aantal gevallen.

De voorwaarden voor beperking werden in het gemeentelijk reglement van 12.09.2019 opgenomen en betreft een beperking bij:

• gebreken die te maken hebben met vocht;
• een puntenaantal tussen 9 en 14 strafpunten;
• het ontbreken van dakisolatie;
• het ontbreken van dubbel glas in woonlokalen en/of de badkamer.

Op 20.03.2019 keurde het Vlaams parlement het optimalisatiedecreet goed. Het optimalisatiedecreet zorgt voor een volledige afstemming van de administratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid en de strafrechtelijke procedure van de wooninspectie. De huidige weging met strafpunten maakt daarbij plaats voor een indeling van de gebreken in drie categorieën:

• Categorie I: “kleine gebreken” die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken.
• Categorie II: “ernstige gebreken” die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar geen direct gevaar voor de veiligheid of gezondheid. De woning is ongeschikt.
• Categorie III: ernstige gebreken die “mensonwaardige levensomstandigheden” veroorzaken of die een “direct gevaar” vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners. De woning is ongeschikt en onbewoonbaar.

Op 24.05.2019 werd door de Vlaamse regering ook het besluit woningkwaliteitsbewaking goedgekeurd dat bij het optimalisatiedecreet hoort. Dit besluit bevat de nieuwe modellen van technische verslagen, gebaseerd op de nieuwe indeling op basis van categorieën in plaats van het huidige puntensysteem. Het decreet en het besluit treden in werking vanaf 01.01.2021.

Het ontbreken van de vereiste dakisolatie is vanaf 01.01.2021 bij daken kleiner dan 16m² voldoende om als “klein gebrek” vastgesteld te worden. Bij daken groter dan 16m² is dit voldoende om als “ernstig gebrek” vastgesteld te worden en is de woning ongeschikt.

Het niet voldoen aan de dubbelglasnorm was van 01.01.2021  tot en met 31.12.2022 voldoende om als “klein gebrek” vastgesteld te worden. Vanaf 01.01.2023 is dit bovendien voldoende om als “ernstig gebrek” vastgesteld te worden als dit het geval is in meerdere woonlokalen en is de woning ongeschikt.

In het huidige reglement wordt een beperking van de geldigheidsduur tot 31.12.2022 voorgeschreven als de woning niet aan de dubbelglasnorm voldoet. Het is echter onmogelijk om deze beperking retroactief toe te passen.

Wonen aan de Demer stelt voor volgende bepaling uit het reglement op de beperking van de geldigheidsduur van het conformiteitsattest te schrappen.

• "Een beperking van de geldigheidsduur tot 31.12.2022 wanneer volgens het technisch verslag de woning niet de vereiste dubbele beglazing bezit en dit hierdoor in deze rubriek aangekruist werd als categorie I “klein gebrek”."

Regelgeving

• het decreet over het lokaal bestuur van 22.12.2017 en de bijhorende besluiten en omzendbrieven van de Vlaamse regering;
• de wet van 29.07.1991 betreffende de uitdrukkelijke motivering van bestuurshandelingen;
• het gecodificeerd decreet over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17.07.2020, citeeropschrift "Vlaamse Codex Wonen van 2021";
• het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 11.09.2020, citeeropschrift "Besluit Codex Wonen van 2021";
• het besluit van de gemeenteraad van 12.09.2019 inzake de vaststelling van het reglement inzake het beperken van de geldigheidsduur van het conformiteitsattest;
• het besluit van de gemeenteraad van 08.10.2020 inzake de herziening van het gemeentelijk reglement inzake de beperking van de geldigheidsduur van het conformiteitsattest;
• het ministerieel besluit van 26.11.2020 houdende regels voor het invullen van technische verslagen van het onderzoek van de kwaliteit van woningen door een woningcontroleur en de toelichting in het technisch handboek, zoals gepubliceerd en bijgehouden door het agentschap;
• het besluit van het college van burgemeester en schepenen van 21.04.2023 tot goedkeuring van het voorstel tot herziening van het gemeentelijk reglement inzake de beperking van de geldigheidsduur van het conformiteitsattest.

Feiten, context en motivering

Overwegende dat

• de gemeente via het intergemeentelijk samenwerkingsverband lokaal woonbeleid 'Wonen aan de Demer' inzet op de kwaliteit van het woningpatrimonium en de woonomgeving;
• de stad een conformiteitsattest moet uitreiken wanneer een woning, kamer of kamerwoning bij een conformiteitsonderzoek minder dan 15 strafpunten krijgt op het technisch verslag dat door Wonen-Vlaanderen wordt gebruikt en voldoet aan de rookmeldersverplichting;
• een conformiteitsattest standaard 10 jaar geldig is;
• in deze termijn de kwaliteit van de woning, onder andere door slijtage, gebruik en slecht onderhoud, sterk achteruit kan gaan;
• het optimalisatiedecreet van 20.03.2019 en het besluit van de Vlaamse regering van 24.04.2019 op 01.01.2021 in werking treden en huidige weging met strafpunten plaats zal maken voor een indeling van de gebreken in drie categorieën:
• Categorie I: “kleine gebreken” die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken,
• categorie II: “ernstige gebreken” die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar geen direct gevaar voor de veiligheid of gezondheid. De woning is ongeschikt,
• categorie III: ernstige gebreken die “mensonwaardige levensomstandigheden” veroorzaken of die een “direct gevaar” vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners. De woning is ongeschikt en onbewoonbaar.
• vanaf 01.01.2020 woningen die niet voldoen aan de dakisolatienorm geen conformiteitsattest meer kunnen bekomen;
• het niet voldoen aan de dubbelglasnorm in meer dan één woonlokaal vanaf 01.01.2023 onder categorie II “ernstig gebrek” valt en vanaf dan voldoende is om de woning ongeschikt te verklaren;
• het huidige reglement inzake de beperking van de geldigheidsduur van het conformiteitsattest van 08.10.2020 gebaseerd een beperking in de geldigheidsduur vermeldt tot 31.12.2022 voor woningen die niet aan de dubbelglasnorm voldoen;
• deze beperking niet retroactief kan toegepast worden:
• het nog steeds aangeraden is om de geldigheidsduur van het conformiteitsattest te beperken opdat eigenaars op korte termijn de kwaliteit van hun huurwoning zouden opvolgen.